邓州市锦荣名店街商业运作规划方案1

邓州网

邓州市锦荣名店街商业运作规划方案1


第一部分、市场环境分析
一、邓州市零售业市场现状
二、中心商圈商业物业分布特点
三、本项目竞争环境分析

第二部分、市场定位研究
一、市场定位原则
二、本项目的产品定位
三、本项目的市场目标（消费者）定位
四、本项目的业态组合定位
五、本项目的营销主题定位
六、本项目的产品概念

第三部分、运作规划思路
一、整体运作模式
二、本项目的招商策略
三、销售推广建议


第一部分、市场环境分析

一、邓州市零售业市场现状

根据邓州市现有商业分布及各路段租金水平的高低，可分为中心商业区、次级商业区和城市边缘商业区。以三贤路、新华路、文化路及南阁路所围合的老城区，以其商品品种、数量及主题特色，应属于中心商业区范畴；团结路、交通路、人民路以及新华路的东西段，应属于次级商业区；中心城区外的其他路段应属于城市边缘商业区。
近年来，随着邓州城市经济的发展及邓州市中心城区的改造步伐，尤其是河南省实行强县扩权政策以来邓州经济的持续良性发展，邓州市的零售物业市场面临难得的发展机遇。从目前该市零售物业现有运行状况及发展趋势分析，呈现出以下特征：

1、商业形态较为单一
当前，邓州市的商业形态以街铺为主体，经营方式多为传统的代理经销，铺面面积多在40㎡左右，绝大多数为纯一层商铺，受消费力限制，二层商铺市场需求较小。
伴随着邓州市经济的不断发展和居民消费层次的进一步提高，未来几年内，专业型市场、社区型商铺、综合型卖场等商业形态将面临较大的发展空间。

2、经营环境差、档次低
从目前邓州市商业的经营环境来看，尚处于原始的经营状态。以古城街为例，全长约1.5公里商业街，几乎全部由低矮的民房构成，整个街区道路狭窄，交通不便，路况较差，没有统一的经营管理，卫生状况较差，消费对象多为乡镇农民，租金也处于较低水平。
而中心商圈其他路段除路况上略有改观，整体商业氛围大致相当。
从目前的政策环境来看，内地县级城市普遍存在的高额税费也是制约邓州市商业发展的一大瓶颈（当前尚无具体数据）。
从目前的城区居民消费情况来看，现有的商业环境已远远不能满足城区居民的消费需求，高品质、中高档次商业项目将成为邓州市商业物业发展的主要方向。

3、超市及便利店的业态发展迅速
邓州市内专业化市场极少，了解到的三贤商场（服装）、三星阁市场（服装）、舒心园商场（农贸百货）、新风农贸市场、工业路农贸市场、万家隆家俱市场、教育路水果市场等经营状况均较差，部分市场处于废置状态，而经营管理混乱是造成该现状的主要原因。
与此同时，邓州市区的几家超市型大卖场生意较为火爆，如志德超市、佳美超市（四家分店）、金华隆超市等，他们多分布在市中心商圈繁华地段，经营品种齐全，经营面积多在1500㎡左右，最大的达2100㎡。
由此我们可以看出，邓州市民的消费理念并不算落后，专业化市场因无完善的经营管理，难以为广大市民认可，但超市等新兴商业业态却较容易为市民接受。

4、市区零售物业的供应量少、未来一段时期将出现集中放量
当前邓州市在售商业项目体量较小，主要为湍韵花园中心步行街部分商铺，位置相对偏离中心城区；前段时期投放市场的锦荣华庭沿街商铺、水利局住宅底商、防疫站沿街商铺均已销售完毕。
而即将投放市场的商业项目整体体理较大，主要为本项目及对面的古城商业中心两家，其中，仅古城商业中心项目就有近3万平方米的商业体量将于近期内入市。
从当前邓州市商铺的租赁状况来看，中心城区的街铺租赁情况良好，各主要路段均无空租商铺。
此外，调查中发现，位于城市中心商圈的铺位无论价格商低，有无营销策略，有无明确定位，销售情况均十分良好，一定程度上也说明了邓州中心城区商铺供应相对不足；但今后一段时期的集中放量，无疑也成为对该市商业物业吸纳能力的一次考验。

5、零售商铺租金上涨空间越来越大
从当前邓州市商铺的租金情况来看，零售商铺租金的上涨空间较大，尤其是中心商圈内的商铺。
目前，商业最为繁华的古城街沿线，普通商铺的租金仅在18—25元/月·㎡，三贤路中段经营档次较高，形象略好，目前租金约在20—35元/月·㎡，而全市租金最高的新华街中段（本项目所在位置），最高租金也仅在40元/月·㎡左右。
影响租金水平的因素主要有以下几个方面：一方面受市民消费力的制约，另一方面由商业物业的形态、档次决定，此外，与地方商业税费也有很大关系。
伴随着城市消费水平的不断提高，商业物业形态的不断升级，档次日益提升，以及地方上相关政策的不断完善，税费得以有效控制，中心城区商铺租金的上涨空间将越来越大。

二、中心商圈商业物业分布特点

邓州市城市框架较大，整体上看，邓州市商业以古城街为中心，向东西方向辐射展开，各种业态的经营路段相对集中。如服装服饰类经营集中于古城街沿线，日用百货集中于南阁路沿线，副食品批零集中于人民路沿线，五金机电集中于团结路西段，建材装饰集中于穰城路沿线，夜市餐饮主要集中于湍滨大道沿线等。
从分布情况来看，邓州市的中心商业圈位于市政府南约1平方公里，由古城街、新华路、三贤路所围合的带状区域。其间各主要路段商业物业分布特征如下：


1、古城街沿线商业业态及特征
古城街位于市政府东侧约300米，是邓州历史悠久的一条商业街，全长约1.5公里，道路狭窄，交通不便，路况较差，没有统一的经营管理，当前主要经营业态由北向南依次为中低档服饰、日用百货、副食品等居民生活的基本消费品，消费对象多为乡镇农民，租金约在18—25元/㎡。

2、三贤路沿线商业业态及特征
三贤路位于市政府西侧，与古城街平行，为邓州市城区中心干道，伴随着其交通地位的提升日益繁荣，并在很长一段时间内成为邓州市的中高档消费聚集地；伴随着的市政府对古城广场的规划实施，水上楼商业街的拆迁，该路段的商业地位有所下降，当前主要业态为中高档服饰、精品百货、手机通讯等；消费对象多为市区广大居民；租金较高，约在20—35元/㎡·月。

3、新华路沿线商业业态及特点（主要指市政府门前约500米路段）
新华路是邓州市东西走向的主干道，也是重要的市政形象大道，与古城街、三贤路相比，新华路无论在形象上还是在商业氛围上，都更适于中高档商业物业的成长。
当前新华路中段的商业以单层街铺经营为主，辅以超市卖场等物业，经营面积集中在30—40㎡、100—200㎡两类。
服装、鞋类、珠宝首饰是主力经营商品，中高档品牌相对较为集中，商铺档次参差不齐，形成落差较大，商户有在提升街区形象的同时对经营档次提升的需要。


三、本项目竞争环境分析

从本项目入市的时间来看，正处于一个商业物业集中放量的市场时期。与本项目同时在售的商业项目主要有湍韵花园商业步行街、古城商业中心两家，其中仅古城商业中心就有近3万平方的商业体量。
竞争项目综合素质对比表

	锦荣名店街（本项目）	古城商业中心	湍韵花园商业步行街
商圈	中心商业区，市场认可度高	中心商业区，市场认可度高	次级商业区
路段	新华路中段，市场认可度高	新华路中段，市场认可度高	北环路北侧
规模	1万余平方米，规模适中	2万余平方米，具备规模优势	数千平方米，不具备规模优势
规划	双首层设计，有一定创新性 市场认可度有待考验	双层连廊设计，属常规型商业物业 一层认可度高，二层认可度低	纯一层独立店铺， 市场接受度高
形象	临新华路面宽较大，整体形象较好	临古城广场，视界开阔，形象极佳	整体形象一般
定位	初步定位为 “中高档专卖取向型购物中心”	初步定位为 中档综合型商业中心	无明确产品定位
人流	单面临主干道，人流组织难度较大 内部商铺市场接受度有限	三面临街，一面临广场， 可自然形成内街，商铺均好性强	双面临路，人流组织难度较小， 商业氛围较淡，但有一定发展空间
品牌	前期市场口碑较好，具备品牌优势	无市场基础	品牌形象较差
实力	国有企业背景，实力较强	民营开发企业，融资能力有待考验	资金实力一般
推广	主题明确，视觉形象较好，重策略	主题明确，形象一般，具体待观察	无推广定位，无营销推广策略

从竞争项目的综合素质来看，湍韵花园商业步行街作为一个入市时间较长、品牌形象一般、位置相对较差的住宅配套商业项目，基本无竞争力；但与本项目对面的古城商业中心，无论从位置、规模、形象、规划设计上，都给本项目造成较大竞争压力。
同时，位于中心商圈核心区的两个商业项目同时入市无疑也使邓州市原本平静的商业市场面临一次吸纳能力的考验，在这场
势均力敌的竞争中，营销策略的把握将成为致胜的核心所在。



第二部分、市场定位研究

一、市场定位原则
引领市场    打造品牌    强化优势    规避竞争
引领市场、打造品牌是一家国有房地产企业应当具备的开发意识，我们在邓州这样一个商业地产刚刚起步的三线城市做项目，首先应有引领区域市场发展的使命感和责任感，也只有如此，才能洞察市场先机，捕捉机遇，进而通过科学合理的整合营销和和市场传播致胜市场；
强化优势、规避竞争，是保障项目顺利销售的策略基础，要求我们必须认真研究产品及竞争形势，准确切入市场空白，在错位竞争中寻求致胜之道。

二、本项目的产品定位
中高档专卖取向型购物中心
中高档，指立足于邓州市当前消费水平的中高档；近年来，邓州市经济水平持续快速增长，居民消费能力稳步提高，而整体商业发展相对滞后，市场（无论是消费者还是商户）呼吁更高品质的商业经营环境。
同时，当前邓州市场尚未出现以中高档定位的商业项目，本项目立足于中高档，符合引领市场、规避竞争的定位原则。
专卖取向型购物中心，明确了本项目的调性是以高档、精品店为主的购物场所，与古城商业中心的综合型商贸城定位形成有效区隔，也是项目品质的重要保障。

邓州网

三、本项目的市场目标（消费者）定位

1、店街的消费者群体分布区域
    作为邓州市中心商圈的主要商业项目，本项目的目标客户群相对比较广泛，遍布于邓州市城区及附近各个乡镇。

2、锦荣名店街的消费者群体构成
本项目所在区域的消费群体以市区居民为主体，是中高档消费相对集中区域。
区域内消费者以中年为主体，多集中在30—50岁之间（作为劳务输出大县，邓州市的青少年消费群体购买力相对薄弱）；
高档品牌在本区尚未形成主流消费，但随着城镇经济发展，居民素质提升，将全面提高其整体消费购卖力。

3、锦荣名店街的消费者消费特征分析
本项目所在的商业环境中，30—50岁左右中青年人士为主要消费群体，消费者平均购物时间约为3小时，购物消费支出在50—200元之间，主要购买服装、鞋类、精品消费为主。因此在产品的功能规划上应尽可能满足该年龄段的消费需求。
30—50岁年龄段消费特征：具有较强的经济能力和支配权，关注投资性产品以及追求更高层次的文化及娱乐享受，追求品牌和享乐，注重品牌实用性，消费心理较为成熟；消费力以中高档消费品为主，是主力消费群体，以购买中高档实用性产品为主；包括服装、鞋、化妆品、电器、IT产品、音像图书制品、钟表、家居用品等。

4、目标消费群体定位
根据本项目的自身定位，本项目的目标消费群体应为邓州市的中年高端消费群体，包括党政机关在职的干部、员工，经商人士，乡镇企业中高层管理人员，私营企业主等。

四、本项目的业态组合定位
主题类 + 配套产品

业态组合定位依据：

通常而言，商业项目的业态定位有以下几个方向：
（1）定位方向一：商品组合宽而深
即经营较多的商品种类，而每类商品又包含较多的花色选择。这种组合适合中、高级百货商场，常有很大的营业面积。这种商品组合方式，最具代表性，如郑州的金博大、北京华联等，从地下一层到地上六层，服饰类、运动系列、皮革/皮鞋、美容美发类、餐饮类、化妆品类、珠宝类、家居家电类、电讯类、娱乐类、饰物/礼品/文具类、服务类等几大类，各大类有不同的品牌，同一种品牌又有不同的花色、规格、式样、等级、价格等。
宽而深的商品组合方式，其优点是商场大，商品丰富，顾客流量大，一次选购完成；其缺点是形象一般化，档次难以提升，很多商品周转率低及商品容易过时。因此，此种商品组合方式较适合中、高级大型商业项目。
据初步了解，古城商业中心即采用此种商品组合定位。
（2）定位方向二：商品组合窄而浅
即经营较少的商品种类，但每类商品包含众多的花色选择，典型的例子就是郑州的银基服装城、锦荣商贸城。其经营种类仅为服装类，而服状类中又细分为男装、女装、时装、正装、内衣、童装及鞋帽等，分别占据不同的区域或层面。
此种定位方式的优势在于集中展示，以获取品牌最大化、价格最低化、货源充足、服务专业化，可以从专业的角度来不断完善市场，用专业化的服务来吸引消费者；缺点是需要有足够的消费力支持。邓州市作为县级城市，有限的消费力将给本项目的招商工作带来较大阻力。
（3）定位方向三：主题类 + 配套产品的商品组合方式
为突出百货商场有一主题思想，围绕主题，主营某一类产品，再根据市场目标顾客群需求，配套相关产品。
此种定位方式，品质容易提升，招商范围相对较广，有效降低了招商成本，同时可以与对面的古城商业中心形成差异化竞争，是最适合本项目的定位模式。

五、本项目的营销主题定位

结合项目的产品定位——中高档专卖取向型购物中心、市场目标定位——邓州市的中年高端消费群体、业态组合定位——主题类+配套产品，确定本项目的营销主题为：
名品·名店·名流生活场

D

D

C

C

B

A

E

A

A

A

C

D

这一营销主题决定了整个项目的推广基调，要求我们在推广和招商工作中必须立足于中高端市场，以打造邓州市最具品质感、最具格调的休闲购物场所。

根据这一主题，建议本项目的招商方向如下（仅作参考）：
1F=A区：品牌正装服饰
男装品牌参考：
雅戈尔、杉杉、报喜鸟、乔顿、新郎.希努尔、乔治白、柒牌、
七匹狼、与狼共舞、利郎、法派、富贵鸟、七匹狼、哥迪G&D、
庄吉、乔士、劲霸等
女装品牌参考：
依文、白领、薄涛、秋水伊人、宝姿、艺之卉、梁子、歌力思、
贝拉维拉、莱姿、欧莱雅、黛若等
1F=B区：珠宝首饰、婚纱摄影、眼镜店、西式快餐（如德克士、欧克100）等，相对较为灵活
1F=C区：品牌休闲服饰、运动服、羽绒服等
休闲品牌参考：
温存、B.TBOY棒球、BOBO、异乡人、自由空间、林中鸟、Levis、真维斯、佐丹奴、美特斯.邦威、唐狮、Q-Gen、E.库、衣之纯等
运动装品牌参考：
李宁、鸿星尔克、乔丹、耐克、锐步、赛琪、Adidas、361度等
羽绒服品牌参考：
雪中飞、雅鹿、坦博尔、鸭鸭、康博、雪驰等
1F-D区：精品服饰、饰品等
1F=E区：手机卖场或数码港

=1F=A区：品牌皮鞋、精品女装、洗化用品
=1F=C区：精品内衣、牛仔、童装
=1F=D区：家具布艺、床上用品、针织等
中庭广场：特色冷饮、香烟、手机饰品、精美小吃（台湾烤肠等）

六、本项目的产品概念
立体式风情购物公园
随着人们的消费观念与生活质素要求的不断更新与提高，传统的零售开始显现其局限性，呈现出力不从心，竞争力下降的趋势。今天生活在城市中的消费者，除了购买商品，也越来越重视休闲、娱乐、服务的享受。
“风情购物公园”具有两层涵义：一是其具有传统卖场的特点，是以购物为主要功能的商业设施；二是其更注重消费者在购物时过程感受，通过优美的环境、便捷的服务以及餐饮、休闲、娱乐等体验式业态的配合，对消费流行起着指导与示范的作用。
“立体式”则点明了本项目最具特色的建筑特征——双首层设计，它不仅给消费者带来的前所未有的空间感受，同时也方便了人流交通的组织和情景感的营造，给商场的繁荣经营更添加了一个最具质量的法码。


第三部分、运作规划思路

一、整体运作模式

本项目属商住复合型房产，在必须进行商业物业销售的前提下，其业态经营有如下模式可作选择：

1、先售后租，由小业主自行经营或委托经营
优点：
（1）大大提高开发商资金投资回报率。
（2）小业主的权力得到充分发挥，未来大业主、小业主的权力纠纷不多，大大减少“后遗症”。
缺点：
（1）小业主自行经营，形成的市场易发展为“自由市场”，因此商场管理难度大，品质低，不易建立品牌特色商场。
（2）整个商场大产权已分割成各个小产权，商场经营收益空间大大降低，管理难度大，因此经营管理公司不愿介入。
（4）商场内部的后排商铺相对靠里，人气淡，销售阻力大，局部延缓投资回报周期。

2、先租后售，由商场经营管理公司统一包装，招租和经营管理，待建立品牌，人气后出售。
       优点：
（1）商场容易做成特色、品牌，形成人气。
（2）商场“旺铺”后再销售，售价可大大提高，卖个好价钱。
缺点：
（1）商场“养铺”期间，开发商需承受较大的资金压力，若大市场宏观消费能力差，会延长“养铺”的期限，则开发商的资金压力会更大。
（2）商场经营管理公司的招商租赁能力，是整个商场成败的关键所在。而目前南阳市场上，管理、招商大中型主题商场的经营管理公司几乎为零，开发公司自身又不具备经营管理经验，因此，增加了市场操作性的难度。

3、售租同时，售后返租，前排商铺以售为主，以返租的形式换取1年经营权进行招商；后排商铺以租为主，出租后带租约销售产权，保障商场统一的经营管理。
优点：
（1）小业主不参与经营，则商场经营管理难度降低，市场可操作性大大提高。
（2）在返租期内，统一招租管理容易经营成特色、品牌商场。
（3）商场讲究的是商业人气和氛围，前排商铺位置好，价格也高，提前销售可提高投资回报率。
（4）后排商铺虽租、售同时，但建议以租为主，因为后排商铺销售的市场阻力本身比较大，不如优先考虑出租，待商铺旺起来后，再将产权出售，也可卖个好价格。
（6）将多排商业体量分解为内部及外围两个经营功能区域，有利于分解锦荣名店街的整体风险。
（8）售租同时，可以赢得时间，在销售情况不太理想的状况下，只要招租状况满足商场开业的要求，商场到时照样对外开张营业。
缺点：
（1）给予小业主一定的投资回报，投资方追加了投资成本，从而进一步提高了投资风险。
（2）返租到期，小业主将收回自主经营权自主经营，功能业态难以控制，会直接影响到整个商场的有序性和整体性。

通过对以上三种运作模式各自优、缺点的分析，不难发现，第三种业态经营模式综合了前两种的优点，降低了前两种的缺点，是本项目较为理想的业态经营模式。
当然，第三种业态经营模式，也存在一定不足之处，但可通过某种措施加以避免或降低，针对措施如下：
（1）把若干年资金回报率的金额部分或全部折合成商铺单价。
小业主绝大多数对商铺价格不是很敏感，相对于竞争项目，本项目又具有一定成本优势，适当提高价格属于合理范畴。
（2）从法律角度，限制小业主产权中使用权、占有权、收益权和处分权的行为皆属无效，针对返租到期后有可能发生的产权人权力纠纷事件，应咨询法律服务部门，力求通过先期的代租、返租合同中加以规避。


二、本项目的招商策略

1、品牌策略

本项目在招商中主要针对一些档次比较好的品牌，如华伦天奴、梦特娇、皮尔卡丹、金利来、POPTS、佐丹奴、班尼路等，利用这些在当地比较有号召力的品牌先期入驻，来带动本地商家的市场认知度。另在招商中可把主要精力放在对商场人气有极大凝聚力的连锁店、快餐（德克士等）上，这些业种招商的成功将使客户对本项目产生极大信心。
在整个招商过程中，应充分把握“以大带小、以主带次”的品牌策略，本项目在定位中应以引导邓州市的新一轮商业及购物理念为主导，引导消费、引领时尚。在市民中形成别具一格的商业氛围，不仅要在硬件上弥补邓州市的商业空白，更要在软件、经营理念上使邓州市的商业环境更上一个台阶。

2、招商方向

本项目招商客户主要以本地具有一定知名度及销量的品牌为主，同时引入一部分本地市场没有的知名品牌（从南阳、郑州等城市配合招商）。

3、招商步骤制定

一切招商手段皆为出售而服务，在前期招商中主要侧重于虑国内一线品牌（如德克士）等名牌的入驻或大客户的引进，以这些市场业绩较好的品牌来迅速打开本项目在邓州地区的知名度，以达到迅速获得良好市场口碑的作用。
在招商初期向客户详尽介绍商场的规划发展及各卖点以引起客户之明确意向，并在招商初期预留一部分边角铺位以待后期知名品牌入驻，前期意向客户可签订《预租协议》并支付一个月租金作为定金，等交房后补签正式租售协议。
在达到一定比例的租赁率后，主攻方向转为出售，后期的租售工作主要是为销售作基础及今后的开业（针对投资客户所购铺位进行出租）。

4、招商通路

以本地招商为主，适当引入小部分外来商户。
对本地商户，主要采用媒体招商，结合招商会、现场招商开展；对于部分外地品牌商户，采用人员招商方式，由公司派驻人员赴商户所在地商榷洽谈。


5、经营管理模式建议

根据本项目的市场定位，建议开发公司成立专职的物业管理公司（或部门），在项目后期对商场进行统一的经营管理。其工作职责主要包括如下内容：
1、商场招租前的面积分割，业态功能定位、租金测算。
2、商场的招租工作。
3、制定商场的经营管理公约。
4、开业后的日常商场经营管理。

三、销售推广建议

1、项目推广实施方案建议：

（1）市场形象及介入点
除依据上述市场形象定位及推广手法进行常规市场推广外，结合项目市场特性及我司优势，辅以其它去化手段。在物业前期销售推广阶段，即开始进行项目后期招商招租准备工作。租售并举，以先期入驻客户或积累的意向客户，给予客户以极大投资回报信心，从而在根本上推动促进销售工作的顺利进行，同时亦为项目的后期招商招租工作打好坚实基础。


（2）项目推广及前期造势
楼书：
在与强势竞争项目同时入市的市场环境下，制作一份高质量的楼书显得非常重要。整个招租过程大部分在商场落成前，租客要了解具体概况，很大程度上依靠楼书。楼书建议采用精美印刷的散页，放入特别设计的夹袋中，在不同的招租阶段放入不同的散页。
销售道具：
模型：制作本项目外观模型，要求制作精良、效果逼真，以配合项目市场形象。
展板：更换售房部现有展板内容，视销售工作需要随时调整。
单张（DM）：印制大度八开尺寸双面彩印单张3万份，以备直销信以及派发使用。
工地围板：建议工地围板配以射灯照明，以增强夜间效果。
电视短片：在有一定竞争压力的情况下，建议制作一套介绍商场设计及周围环境的巡游短片，可加深客户对商厦的印象，同时为必要的电视推广做准备。
大型广告牌：利用公司已租下的两块户外广告牌及北环路项目楼体广告位发布本项目动态信息。
销售人员培训：鉴于本项目销售人员对商业物业销售经验相对欠缺，建议在本项目正式入市前由我司对销售人员再进行一次统一的销售培训。

（3）各阶段推广策略
产品导入期：
以“立体式风情购物公园”概念为推广切入点，在项目推广前期首先推出风情购物公园概念。以“什么是风情购物园?”引起受众注意及疑问。通过各种途径宣传讲解“风情购物公园”的概念，强调其商业组织形态的先进性与科学性。并举行产品推介会（与锦荣华庭客户答谢会结合）邀请专业人士或知名学者献身说法，使受众树立起风情购物公园的概念并产生热切向往，同时亦无形中从心理上接受本项目及培育起一定忠诚度。
公开期：
以“立体式风情购物公园”登陆邓州为口号，以“名品·名店·名流生活场”为诉求点，开始全方位的形象推广宣传，包括电视、户外、DM夹报、工地看板、现场包装等，进行立体式传播，以期全面营造先期市场知名度，扩大社会影响。同时公布项目开盘日时间，以SP活动等手段吸引目标客户，为开盘作充分准备。同时，开始与先期积累或通过各种渠道而来之关系客户进行内部认购，确认所有成交条件，并在开盘之日集中签约。
强销期：
在开盘日为前期已内部认购的客户举行声势浩大的签约仪式，并借机营造声势。同时适时销控部分单位，给人以一开盘就认购踊跃的感觉，并利用“羊群心理”，配合销售点人员专业技巧，全力推动销售热销！
持续期：
通过持续的宣传推广，进一步扩大项目影响力，带动周边乡镇投客户慕名前来。

以上所述，为常规营销推广工作必须经历的各阶段工作安排，具体工作执行方案在实施前再行细化。

2、销售进度控制及节点把控

    （1）销售进度控制
由于本项目商业体量较大（对于邓州区域市场而言），价位相对较高，同时与竞争项目综合素质相当、销售周期冲突。因此，长期制造销售高潮，难度相对比较大，所以合理把控各阶段销售节点，采用大分散、小集中的销售进度控制，不断地、持续地制造各阶段的销售高潮，保持产品长期“走牛”，以达到利用理想的时间段消化本案产品，又是一个营销工作中的关键问题。

（2）销售节点把控原则
根据本项目的市场竞争环境，建议在销售节点控制上采用紧盯竞争对手的策略。
在开工时间晚于竞争对手、资金实力优于竞争对手、项目体量小于竞争对手的现状下，建议本项目入市期各节点放在古城商业中心项目之后，以慢打快，针对性地做出各项目营销策略；在强销期和持销期，尽可能加快销售进度，同时缩短工期，充分发挥资金优势和规模（小）优势，争取早日清盘、早日开业（关键是早日开业），先行聚集商业人气、抢占市场先机。

邓州老农

你兄弟是不是那的工作人员，我也想开一小店，能不能开一小后门

SL520

呵呵……有熟人不错哦！
希望邓州越来越好

maduo6688

的确是如此撒

maduo6688

经营不善倒闭了呀